El costo anual de los alquileres en el conurbano y el Gran Buenos Aires escaló de manera dramática en el último año, según revelaron dos informes universitarios. Mientras tanto, inmobiliarias de diferentes zonas del conurbano coinciden en señalar que la demanda está estancada en barrios de clase trabajadora.
La fotografía del mercado habitacional se parte en dos: por un lado, los barrios cerrados y zonas premium donde los valores se sostienen en dólares y las consultas continúan. Por otro, sectores populares donde los precios en pesos tienden a la baja para evitar que las propiedades queden vacías. Dentro de este escenario, los jóvenes y quienes no trabajan bajo relación de dependencia continúan siendo los más perjudicados. De acuerdo al relevamiento, pueden llegar a necesitar cerca de 1.000.000 de pesos entre alquileres, expensas y servicios, si fuera un departamento. En algunos casos esto representaría más del 60 por ciento de su salario.
El Reporte Macroeconómico de octubre de 2025 de la Universidad Nacional de Lomas de Zamora (UNLZ) indicó que el incremento interanual del alquiler de vivienda fue del 98,6 por ciento en septiembre, casi el doble respecto al mismo mes del año anterior. En términos mensuales, la suba fue de 3,5 por ciento. El rubro alquiler se consolidó como uno de los factores de mayor presión sobre la inflación, junto con medicina prepaga, carnes y servicios gastronómicos.
A este informe se acopla el análisis realizado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA), que detectó aumentos promedio del 30 por ciento en el último año en alquileres de la provincia, con picos que superaron el 50 por ciento en algunas zonas. El GBA Sur fue la región más afectada, especialmente en el mercado de casas, donde las subas llegaron al 56,6 por ciento.
Uno de los hallazgos más contundentes del informe de la UNLZ es la dispersión de precios según la zona. Canning se posiciona como una de las áreas con los alquileres más elevados, con valores que llegan a los 2.000 dólares mensuales, teniendo en cuenta los más de 60 barrios cerrados que tiene. Olivos y Florida Oeste muestran comportamientos similares, sostenidos por la cercanía a centros comerciales y accesos rápidos a zonas como Belgrano, Núñez y Palermo en Capital Federal.
En el otro extremo, se encuentran zonas como El Jagüel, Almirante Brown, Lomas de Zamora, Ramos Mejía, Ciudadela, Caseros y Luis Guillón, con alquileres que rondan entre los 450.000 y 750.000 pesos. En Haedo y Castelar, los valores trepan a 800.000 pesos en promedio.
“Yo había firmado un contrato por 3 años por un departamento y hoy estoy en 450.000 pesos. A fin de año que me toca renovar y me piden más de 700 mil pesos y eso no lo puedo pagar sinceramente cuando estoy ganando cerca de 1.500 pesos por mes”, cuenta Julián, vecino de Lomas, de 25 años, mientras asegura que está evaluando otras opciones o incluso volver a la casa de sus padres por un tiempo.
Laura es de Almirante Brown y también atraviesa una situación similar. “Alquilo una casa por 480.000 y ahora se me iría a cerca del doble. No puedo pagar eso con lo que gano y voy a ver como hago porque también estoy terminando de pagar la heladera”, cuenta.
Las inmobiliarias que operan en estos territorios confirman lo que el informe plantea, que en las zonas de barrios abiertos y clase media baja, el mercado muestra signos claros de fatiga.
“Actualmente la situación de los alquileres es alarmante. La demanda bajó muchísimo. Hay muchas propiedades disponibles, sobre todo unidades chicas”, señala Federico Domingues, de la Inmobiliaria Baci, con presencia en Monte Grande, Ezeiza y Canning. “Ante la poca concreción de alquileres, recomendamos a los propietarios bajar los valores para evitar que las viviendas queden vacías”, agrega.
Según Domingues, un departamento de dos ambientes en Monte Grande se alquila entre 550.000 y 600.000 pesos, más expensas y servicios. “Lo más difícil de alquilar hoy es para la persona sola, que depende de un solo ingreso. Muchos rescinden contratos o vuelven a la casa de sus padres”, coincide al citar sin saberlo el probable desenlace del vecino de Lomas.
Cristian Fernandes, asesor inmobiliario en Esteban Echeverría, confirma esta tendencia: “Tanto en el AMBA como en el conurbano se nota un estancamiento en la demanda. Los costos están altos y en algunos casos superan el valor de un crédito hipotecario”.
Estabilidad selectiva y segmentación
Aunque algunos informes apuntan a una cierta estabilización de precios, en las zonas de mayor poder adquisitivo esa “estabilidad” parece relativa. La Inmobiliaria Valdi, con operaciones en sectores exclusivos de Lomas, Adrogué y Canning, sostiene que “las propiedades amobladas se alquilan rápido porque no hay stock”. Allí, los departamentos de dos ambientes van de 500.000 a 800.000 pesos, y las casas se cotizan desde 1.000 dólares en adelante.
En esas zonas premium, como la llaman los operadores, los precios se siguen publicando en dólares. “Una cuadra puede hacer la diferencia entre un alquiler en pesos o uno en dólares”, advierten desde la Inmobiliaria Mazzei. “Un departamento promedio en el centro de Monte Grande se alquila rápido si está en 500.000, pero si está en 600.000 pesos no tiene chances. Esos 100.000 pesos hacen la diferencia en el bolsillo, salvo ciertas excepciones”.
Desde Valdi también advierten que “el que no tiene garantía propietaria o acceso a un seguro de caución, especialmente la gente joven, es el que más problemas tiene para alquilar”. Esta dificultad para ingresar al mercado se suma al encarecimiento relativo de los precios en pesos: “Mientras que los precios en dólares se mantuvieron, los valores en pesos subieron mucho más en comparación”.
Desde Bianco, inmobiliaria con operaciones en Luis Guillón y zonas aledañas, coinciden en que el mercado cambió: “Ya no se alquila de un día para otro. A veces una propiedad tarda hasta mes y medio en alquilarse. La gente es más consciente del precio y si está caro, no se alquila”.
La estabilidad relativa del dólar, que según el informe de la UNLZ se ubicó en 1.399,90 pesos promedio en septiembre, contribuyó a que los propietarios dejaran de lado los contratos en moneda extranjera en muchas zonas del conurbano. “Hoy todo es prácticamente en pesos, salvo en country”, apuntan desde Bianco. En la misma sintonía, desde Mazzei subrayan que “la rentabilidad anual se calcula en dólares, por lo tanto, un dólar inestable desalienta a los inversores”.
Este contexto de mayor oferta y menor demanda parece haber impuesto nuevas reglas. “El precio lo pone la oferta y la demanda. En un momento se fueron por encima de la inflación y eso marcó un parate. Los precios bajaron y la demanda reapareció”, explican desde Mazzei.
Segmentación social y residencial
Todas las inmobiliarias coinciden en un punto, que el perfil que más dificultades tiene para alquilar es el de los jóvenes sin ingresos formales, o personas solas con un único ingreso. La exigencia de garantías y la inflación acumulada, que fue de 31,8 por ciento interanual en septiembre según la UNLZ, complican aún más el acceso a la vivienda en alquiler. En tanto en las zonas exclusivas se vive otra realidad que no se salpica por la situación económica general.
“El aumento cercano al 100 por ciento en el GBA generó que muchos inquilinos reconsideren alquilar. Algunos, con algunos dólares ahorrados, prefieren buscar crédito”, señala Fernandes. Mientras tanto, el mercado se ajusta. En Monte Grande, por ejemplo, un monoambiente ronda los 400.000, un dos ambientes los 500.000 y uno de tres ambientes puede llegar a 700.000 pesos, todo dependiendo de las zonas. En cuanto a las casas, los valores van de 600.000 a 800.000 pesos dependiendo la zona, aclara.
